Question

Carlos celebrou promessa de compra e venda de lote situado em loteamento de acesso controlado, sem cláusula de arrependimento, com pagamento em parcelas. O contrato foi registrado no cartório de imóveis e Carlos está na posse do imóvel, mas, como ainda não quitou integralmente o preço, a escritura definitiva não lhe foi outorgada. A associação de moradores do loteamento nega a Carlos o fornecimento de cartão de acesso, exige que ele se identifique a cada ingresso e impede a entrada de visitantes e entregadores que se destinem ao seu imóvel, sob o duplo argumento de que: (a) Carlos não é proprietário registrado; e (b) o cartão de acesso é benefício reservado aos associados que pagam mensalidade. A associação sustenta, ainda, que o único direito real que assistiria a Carlos seria o de exigir a adjudicação compulsória do imóvel ao final do pagamento. Com base nessa situação hipotética, na legislação que rege a matéria e na jurisprudência do STJ, assinale a opção correta.

Accepted Answer

E) Carlos tem direito ao fornecimento de cartão de acesso mediante cadastro único e à livre entrada de visitantes e entregadores identificados, pois o contrato de promessa de compra e venda registrado, sem cláusula de arrependimento, confere-lhe direito real oponível a terceiros, e, na condição de morador com posse própria do imóvel, ele não pode ser tratado de forma distinta dos moradores associados quanto ao acesso às vias públicas do loteamento, tampouco ter o fornecimento do cartão condicionado à adesão à associação.

Answer

A) O único direito real que assiste a Carlos é o de exigir a adjudicação compulsória do imóvel, judicial ou extrajudicialmente, após a quitação integral do preço; enquanto não concluído o contrato definitivo, Carlos não pode invocar direitos ligados ao acesso ao loteamento em face de terceiros, como a associação de moradores, pois sua situação jurídica é equivalente à de um locatário ou comodatário.

Answer

B) A associação age licitamente, pois Carlos ainda não é proprietário registrado, e o direito do promitente comprador gera, entre as partes, apenas efeitos obrigacionais; os efeitos reais — oponibilidade a terceiros, inclusive à associação — apenas se produzem com a outorga da escritura definitiva e seu registro no cartório de imóveis.

Answer

C) Carlos tem direito à livre entrada de visitantes e entregadores identificados, mas não ao fornecimento de cartão de acesso, pois o direito real do promitente comprador, embora oponível a terceiros após o registro, não confere ao seu titular os mesmos benefícios disponíveis a proprietários plenos, dentre os quais se inclui o cartão de acesso associativo, que pressupõe vínculo definitivo com o imóvel.

Answer

D) Carlos tem direito ao cartão de acesso e à livre entrada de visitantes identificados; contudo, a exigência de associação como condição para obtenção do cartão é lícita, pois o controle de acesso é serviço custeado pelos associados; veda-se apenas o impedimento absoluto de ingresso, sendo legítima a diferenciação de tratamento entre associados e não associados.

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